业主大会召开及业委会成立工作指导意见（试行）
浙江省杭州市余杭区建设局
业主大会召开及业委会成立工作指导意见（试行）
根据国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定，参照杭州市物业管理工作协调小组《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）》，结合我区实际，特提出以下业主大会召开及业委会成立工作指导意见。
一、业主大会成立的条件
（一）物业管理区域内有下列情况之一的，应当成立业主大会：
1、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
2、首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
（二）一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
二、业主大会筹备组的组成
（一）物业管理区域符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区。前期物业管理单位未书面及时通知社区的，由物业所在地的区物业管理行政主管部门监督其通知。社区接到通知后30日内，在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。
（二）筹备组由社区代表1名、业主3名、建设单位代表1名组成；社区、建设单位各1名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后，在物业管理区域内书面公告。
（三）筹备组应当自组成之日起一般30日内，在当地社区的领导并召集下，做好各项业主大会筹备工作，并组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。
（四）业主委员会委员应当符合下列条件：
1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
2、遵守国家有关法律、法规；
3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
5、具有一定的组织能力；
6、具备必要的工作时间。
7、按时交纳物业服务费用；
（五）业主委员会任期届满换届的，在届满2个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下、区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。
（六）业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应当及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员补选、改选工作，物业管理行政主管部门负责业务指导。
三、筹备组的工作
（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
会议采用集体讨论业主代表会议形式的，按本意见第四条规定组织产生业主代表；
（二）根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》及相关法规规定，参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会和业主委员会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
四、业主大会会议
（一）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
（二）采用集体讨论形式议事的，可根据业主人数多少，分业主大会会议和业主代表会议。可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加会议，业主大会以业主代表会议的形式议事。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。
采用业主大会会议集体讨论的，会议表决可采取投票形式，由参加会议的业主或委托代理人当场投赞同、反对及弃权票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。
采用业主代表会议集体讨论的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，将业主大会会议讨论事项征求（表决）意见单或选票发放到其所代表的每户业主，填写表决并经业主签字；业主代表应将回收的征求（表决）意见单或选票带到业主代表会议上。
（三）采用书面征求意见形式议事的，由筹备组或业主委员会组织有关人员逐户派发、回收征求（表决）意见单或选票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。
（四）采用集体讨论业主代表会议形式和采用书面征求意见形式的，已送达的征求（表决）意见单或选票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的，视为同意多数业主意见。
（五）采用集体讨论形式和书面征求意见形式召开会议，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
其中，作出改建、重建建筑物及其附属设施、筹集和使用专项维修资金的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；作出制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（六）社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举（换届）业主委员会过程中，要积极宣传、教育、引导业主在国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务，不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢（单元）、户（报箱）张贴传单。
（七）业主大会和筹备组或业主委员会应在当地社区党委的领导下、物业管理行政主管部门的业务指导下开展工作，形成的决议，业主必须共同遵守，持不同意的业主不得串连其他业主抵制业主大会和筹备组决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。
五、业主在业主大会会议上的投票权确定方法
业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
六、业主委员会委员的产生
业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。
业主委员会设5人以上单数，根据物业管理区域的具体情况进行确定。可实行差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的办法重新选举产生补足。
七、没有成立社区的物业管理区域，由街道办事处（社区）负责领导和推荐，组建业主大会筹备组。
杭州市余杭区建设局
二〇〇八年四月十一日
天津市防治废气粉尘和恶臭污染监督管理办法
天津市人民政府
天津市防治废气粉尘和恶臭污染监督管理办法
（1994年4月8日天津市人民政府令第19号）
全文
《天津市防治废气粉尘和恶臭污染监督管理办法》，已经市人民政府批准，现予
发布施行。
第一条 为防治废气、粉尘和恶臭对本市大气环境的污染，控制污染物的排放，
保护和改善生活环境，保障人体健康，促进社会主义现代化建设的发展，根据国家有
关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市一切向大气环境排放或散发有毒有害气体、烟雾、粉
尘和恶臭（以下统称为有害废气）的单位和个人。
第三条 市和区、县环境保护行政主管部门对所辖区域有害废气污染防治实施统
一监督管理。
第四条 本市辖区内向大气排放有害废气的企业，必须把有害废气防治工作纳入
生产建设计划和技术改造计划。企业的有害废气污染的防治作为考核企业的主要指标
之一。
第五条 一切单位和个人都有保护大气环境的义务，并有权对污染和破坏环境的
单位和个人进行检举和控告。
第六条 对无组织排放有害废气的污染源应予治理，实现达标排放。暂时不能实
现达标排放的单位，须制订经其上级主管部门审查批准的治理计划，并报环境保护行
政主管部门备案；无上级主管部门的单位，其治理污染的计划报环境保护行政主管部
门审查批准。逾期不实施治理计划，或无组织排放源对厂区外大气环境的影响超过规
定大气环境质量标准的，应限期治理。
第七条 排放有害废气标准须按《中华人民共和国大气污染防治法》中的有关规
定执行。
第八条 对有害废气的污染源进行监测应执行国家统一监测方法。国家没有统一
监测方法的，执行市环境保护行政主管部门确定的方法。
第九条 凡向大气排放有害废气的新建、改建、扩建的建设项目必须遵守国家和
本市有关建设项目环境保护管理的规定。
第十条 严禁在国家和本市划定的生活居住区、文教区、水源保护区、名胜古迹
及风景游览区、自然保护区和其他需要特别保护的区域内新建、改建、扩建排放有害
废气的建设项目和生产设施。已建成的排放有害废气的生产设施，要严格限制有害废
气的排放总量。排放污染物超过规定标准的，应限期治理。
第十一条 凡向大气超标排放有害废气造成严重污染或严重影响周围居民及单位
正常生活、生产和工作的，应限期治理。在限期治理期间，限期治理的排污单位不得
扩大排放该有害废气生产设施的生产规模，并要定期向环境保护行政主管部门报告治
理进度。
环境保护行政主管部门应检查排污单位治理的情况，对完成限期治理的项目进行
验收，并将验收结果向同级人民政府报告。
第十二条 中央和市人民政府直接管辖的企业事业单位的限期治理，由市环境保
护行政主管部门提出意见，报市人民政府决定；其他企业事业单位的限期治理，由区
、县环境保护行政主管部门提出意见，报区、县人民政府决定。
第十三条 向大气排放有害废气的，应制订控制、削减有害废气排放总量的计划
和措施，建立健全污染源监测制度。
第十四条 凡配置有害废气治理设施的，必须建立健全设施管理制度和管理措施
，确保治理设施的正常运行。
第十五条 凡向大气排放有害废气的，必须向所在区、县环境保护行政主管部门
申报登记，如实申报拥有的污染物排放设施、处理设施和在正常作业条件下排放污染
物的种类、数量、浓度，并提供防治有害废气方面的有关技术资料。申报登记后排放
有害废气的种类、数量、浓度需作重大改变的，须提前１５日向所在区、县环境保护
行政主管部门重新申报登记。
拆除或闲置污染物处理设施的，须提前向所在区、县环境保护行政主管部门申报
并说明理由，环境保护行政主管部门接到申报后，应在一个月内予以批复，逾期既不
批复又不说明不批复原因的，视为同意。
第十六条 严禁将超标排放有害废气的设备转移或变相转移给本市的单位和个人
使用。本市任何单位和个人均不得接收并使用此类设备。已转移或已接收此类设备并
使用的，必须向所在区、县环境保护部门办理登记手续。
第十七条 向大气排放有害废气的单位，超过国家规定的排放标准和经市人民政
府批准的地方排放标准的，除应采取有效措施进行治理外，还应按照国家和经市人民
政府批准的有害废气超标准收费规定缴纳超标准排污费。
第十八条 有害废气治理工程项目应有完整的技术资料、数据和图纸，项目施工
前须经污染源单位上级主管部门审查批准，并向环境保护行政主管部门备案。治理工
程竣工后，环境保护行政主管部门应参加由污染源单位上级主管部门组织的治理设施
总体验收。
污染源单位无上级主管部门的，其有害废气治理工程项目的方案审查和总体验收
由环境保护行政主管部门负责组织。
第十九条 企业事业单位凡有可能发生事故或其他突发性事件而排放或泄漏有害
废气，造成或可能造成大气污染事故、危害人体健康的，必须设置有效的事故排放处
理装置，并制订有关应急防治处理措施。
造成大气污染事故的单位，应立即通报可能受到危害的单位和居民，并报告所在
区、县环境保护行政主管部门，区、县环境保护行政主管部门接到报告后应立即派员
到事故现场采取措施，消除污染。造成污染事故的单位必须在事故发生的４８小时内
向所在区、县环境保护行政主管部门做出事故发生的时间、地点、类型和排放污染物
的数量、经济损失、人员受害、善后处理等情况的初步报告；事故查清后于３日内作
出事故发生原因、过程、危害、采取的措施、处理结果、防范措施的书面报告，并附
有关证明文件。
环境保护行政主管部门接到大气污染事故的初步报告后，应组织监测部门对事故
造成的大气污染的区域进行监测，并对事故进行调查处理。
第二十条 市和区、县环境保护行政主管部门有权对管辖范围内向大气排放有害
废气的单位进行持证现场检查、监测。被检查单位必须如实反映情况，提供有关资料
，不得阻挠。检查部门有责任为被检查单位保守技术秘密和业务秘密。
第二十一条 禁止在市内６区、塘沽、汉沽、大港城区界内和东丽、西青、北辰
、津南区及各县人民政府所在地的建制镇界内焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、
树叶、枯草，以及其他产生有毒有害气体和恶臭气体的物质。特殊情况下确需焚烧的
，须报区、县环境保护行政主管部门批准，并设置焚烧炉集中焚烧。
第二十二条 运输、装卸、储存能够散发有毒有害气体、恶臭气体或粉尘的物质
，必须采取密封措施或者其他防护措施。
第二十三条 对拒报或者谎报有关污染物排放申报事项的，由区、县环境保护行
政主管部门给予批评教育、警告，责令改正，以经批评教育、警告后仍拒报、谎报的
，视情节可处以３００元以上３０００元以下罚款。
第二十四条 对未经环境保护行政主管部门同意，擅自拆除或者停止使用污染物
防治设施，导致污染物排放超过规定排放标准的，由区、县环境保护行政主管部门给
予警告，责令改正，并处以５００元以上３００００元以下罚款。
第二十五条 对拒绝环境保护行政主管部门现场检查或者在被检查时弄虚作假的
，由区、县环境保护行政主管部门给予警告，并视情节处以３００元以上３０００元
以下罚款。
第二十六条 对未经批准擅自在本办法第二十一条规定的范围内焚烧沥青、油毡
、橡胶、塑料、皮革以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的，给予批评教育，责令
停止违章行为，对拒不改正的视情节可处以３００元以上３０００元以下的罚款。
第二十七条 对不按规定缴纳超标准排污费的，由区、县环境保护行政主管部门
给予批评教育，责令改正，对不改正的，除追缴超标准排污费和滞纳金外，并按《中
华人民共和国大气污染防治法实施细则》第二十五条第（五）项的规定予以处罚。
第二十八条 对经限期治理逾期未完成治理任务的，按照《中华人民共和国大气
污染防治法》第三十三条的规定和《中华人民共和国大气污染防治法实施细则》第二
十七条的规定予以处理，但因不可抗拒因素而未完成治理任务的，不予处理。
第二十九条 对造成大气污染事故的企业事业单位，由区、县环境保护行政主管
部门按照《中华人民共和国大气污染防治法》第三十四条的规定和《中华人民共和国
大气污染防治法实施细则》第二十八条的规定予以处理。
第三十条 有害废气造成重大污染事故，导致公私财产重大损失或人身伤亡严重
后果，构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第三十一条 缴纳超标准排污费或者被处罚款的单位和个人，并不免除其消除污
染，排除危害和赔偿损失的责任。
第三十二条 区、县环境保护行政主管部门可处以５００００元以下罚款；超过
５００００元罚款的，须报市环境保护局批准。
有害废气超标准排污费的使用，须执行《天津市征收排污费暂行办法》（津政发
〔１９８４〕１７９号）的有关规定。
第三十三条 对环境保护监督管理人员滥用职权，玩忽职守，造成重大经济损失
的，给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第三十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在收到处罚决定通知之日起１
５日内，向作出处罚决定单位的上一级行政主管部门申请复议；对复议决定不服的，
可以在接到复议决定之日起１５日内向人民法院起诉。当事人也可以在收到处罚通知
之日起１５日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起
诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十五条 本办法中下列用语的含义是：
（一）恶臭：是指一切引起人们不愉快及破坏生活环境的气味。
（二）无组织排放：是指不通过排气筒或通过高度小于１５米的排气筒排放有害
废气。
第三十六条 本办法由天津市环境保护局负责解释。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。