【要点提示】合同仅对一方的违约情形约定了违约金,当另一方违约时,一方能否主张另一方支付违约金?笔者认为, 单方违约责任约定不符合合同法公平及权利义务对等原则,承担了违约支付违约金风险的一方可以参照合同违约金计算标准计算另一方的违约金,但法院裁判时应根据另一方违约的具体情形酌情确定违约金数额。
【案例索引】陕西省城固县人民法院(2012)城民初字第00315 号；汉中市中级人民法院(2013)汉中民终字第00518 号。
【案情】
被告李某于2007 年6 月以116 万元的总价购买了被告城固县某房地产公司所开发的某商城3号楼的二、三、四层整体房屋，并将上述房屋分成若干套间后对外销售。后被告李某将四楼的403 室房屋卖给原告高某，双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定房屋面积117.16平方米，总价款115800 元，约定被告李某于2008 年10 月内将房产证办好，如违约退房扣除20%的违约金。原告高某分别于2007年6月交房款48000元，2008年4月交30000 元。后双方因交下欠款及房屋楼顶防水等问题发生纠纷，被告李某未将该房交付给原告高某使用。后经协商达成了“一、原告高某交清下欠房款2.91万元后，被告李某在30 日内处理好防水后将该房屋交付原告使用;二、被告房地产公司张榜公告办理房产证手续之日起两日内由被告李某通知原告高某提交办证所需资料和费用，逾期由被告李某承担损失，原告高某被告知后，原告未提交责任由原告自理。”的约定。2008年12月原告高某向被告李某交清了下欠房款及其他费用。2009年5月17 日房地产公司向原告高某等住户发出办理房产证的通知，同年7月30日原告向被告李某交清了资料，李某出具收据一份。后房地产公司因被告李某个人原因，未给该房办理房产证。2011年5月后被告房地产公司停止了在城固县的办公，为此原告高某向法院起诉，要求两被告承担违约金21420 元。城固县人民法院一审判决限被告李某于判决生效之日起十日内赔偿给原告违约损失21420元，由城固县某房地产公司承担连带责任。2013年9月，汉中市中级人民法院二审改判由李某于判决生效之日起十日内赔偿高某违约金11580元。
【评析】
一、依法签订的合同对合同双方当事人有约束力。
原告高某与被告李某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效合同，双方应按合同约定全面履行自已的义务。由于合同具有相对性，对其他人一般不具有法律约束力，本案合同是原告高某与被告李某签订的，他们之间的违约约定不能直接约束到某房地产公司。某房地产公司虽有协助办理房产证的义务，但在未给原告高某承诺具体办证时间的前提下，原告高某无权直接要求某房地产公司承担违约责任。故本案中二审法院改判某房地产公司不承担连带责任是妥当的。
二、本案应依照合同法公平及权利义务对等原则确定合同双方的义务。
原告高某与被告李某签订的《商品房买卖合同》中约定：“李某于2008 年10 月内将房产证办好”，“如违约退房扣除20%的违约金”，该合同仅对购房人退房违约时设定了义务，并未对出售人的逾期交房、逾期办证等违约行为设定义务。很显然，合同对双方违约责任的约定是不对等的。《中华人民共和国合同法》第五条规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，第三十九条、第四十条规定:“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，由于单方违约约定不符合合同法公平及权利义务对等原则，且在出售方作为格式条款提供一方未尽到必要提醒义务情形下，而本案购房人已全面履行自己的义务，承担了“违约退房扣除20%的违约金”的风险，故其主张对方承担违约责任的诉讼请求应予支持。
三、违约责任的大小应结合合同约定和给对方造成的损失确定。
本案李某按合同约定应于2008年l0月前将房产证办好，但到期未予办理。2009年5月17日房地产公司发出办理房产证的通知后，李某亦未给高某办理房产证，均属违约行为。由于本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，在合同违约条款中，只确定了高某的违约责任，没有确定李某的违约责任，因此，按照公平原则及权利、义务对等原则，比照买方的违约责任，一审判决出售人承担违约责任正确，但根据出售人已交付房屋，只是未办理房屋产权证的违约事实，判决李某承担总价款20%的违约责任过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条有关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金”以及“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。目前，我国法律对违约金的调整标准没有明确规定，本案二审法院酌情确定了11580元违约金，该违约金数额已足以体现对李某违约行为的惩罚，较为妥当。
北京市安全生产委员会办公室 北京市人事局 首都精神文明建设委员会办公室


北京市安全生产委员会办公室、北京市人事局、首都精神文明建设委员会办公室关于印发《北京市安全生产一票否决制度考核办法》的通知
北京市安全生产委员会办公室 北




各区、县人民政府，市政府各委、办、局，市属各集团、总公司，各高等院校、各人
民团体、中央在京单位：
为切实加强安全生产监督和管理工作，根据市安全生产委员会第一次会议决定，我市将实行安全生产一票否决制度。今后，凡是死亡事故超过控制指标或发生经济损失较大、造成恶劣影响的事故以及安全生产综合考核成绩较差的地区、系统、单位将取消评优评先资格。
《北京市安全生产一票否决制度考核办法》已经市安全生产委员会第一次会议讨论通过，现发给你们，请各地区、各系统、各单位认真组织学习贯彻，并结合实际情况，制定实施意见，切实抓好落实工作，同时将执行情况及时反馈市安全生产委员会办公室。

北京市安全生产一票否决制度考核办法
一、市级政府部门的考核
（一）基本原则
以《北京市市级国家行政机关从严治政实施工作目标督查考核暂行办法》为依据，将安全管理工作情况作为督查考核的重要内容之一。
（二）适用对象
市级政府部门的考核对象是本市国家行政机关，含市政府办公厅、市政府组成部门、市政府直属机构、部门管理机构以及北京市人民防空办公室、首都绿化委员会办公室、北京市信息化工作办公室。
（三）考核内容
有下列情况之一的，将取消评优资格：
1．交通肇事、因工、火灾、游泳淹溺、煤气中毒、食物中毒发生3人以上（含3人）重大死亡事故或死伤10人以上重大伤亡事故的；
2．超过市政府下达的6种非正常死亡控制指标的；未下达控制指标的单位死亡1人即视为超过控制指标；
3．发生事故，虽然未造成人员伤亡，但是经济损失达50万元以上的；
4．发生重大事故造成恶劣影响的。
（四）考核方法与步骤
年终考核工作由北京市经济委员会会同市公安局、市体育局、市卫生局、市公安交通管理局、市消防局6种非正常死亡归口管理部门，分别对有关单位进行安全生产综合评价，将评价意见上报督查考核办公室确定评优名单。
二、基层精神文明先进单位的评选
（一）基本原则
以《文明单位建设管理办法》为考核依据，补充完善安全生产内容，即将安全管理工作情况作为评选文明单位的重要内容之一。
（二）适用对象
文明单位的评选对象是具有法人资格的基层单位，其中包括各行业的基层单位；民主党派机关和人民团体；街道、乡镇机关、居委会；乡镇企业、合资企业和私营企业；驻京中直机关、中央国家机关（不含内部处、室、班组）及所属单位等，不包含市委、市政府各部、委、办，市人大
、市政协、市纪检监察机关、区（县）委、区（县）人大、区（县）政府、区（县）政协。
（三）考核内容
有下列情况之一的，取消评选资格：
1．交通肇事、因工、火灾、游泳淹溺、煤气中毒、食物中毒发生3人以上（含3人）重大死亡事故或死伤10人以上重大伤亡事故的；
2．超过市政府下达的6种非正常死亡控制指标的；未下达控制指标的单位死亡1人即视为超过控制指标；
3．发生事故，虽然未造成人员伤亡，但是经济损失达50万元以上的；
4．发生重大事故造成恶劣影响的；
5．安全管理混乱，违章作业严重，被新闻单位曝光的；
6．纳入安全生产综合考核范围的单位，考核成绩低于70分（含70分）的。
（四）考核方法与步骤
年终考核工作由首都精神文明委员会办公室提供初评名单，由北京市经济委员会会同市公安局、市体育局、市卫生局、市公安交通管理局、市消防局6种非正常死亡归口管理部门，分别对初评单位进行安全生产综合评价，将评价意见上报首都精神文明委员会办公室，确定评选资格。
本办法由市安全生产委员会办公室负责解释，自发布之日起实施。



2000年10月19日