洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法
河南省洛阳市人民政府
洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法
洛阳市人民政府令
（第２９号）
《洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法》业经１９９７年４月１１日市人民政府常务会议讨论通过，现予发布施行。
市长 刘典立
１９９７年８月２３日
洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为了加强对城市住宅区的管理，逐步实现房屋管理社会化、专业化，提高住宅区的综合管理水平，创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，根据国家有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区、独立工矿区内各类居住小区、住宅组团（以下简称住宅区）。
第三条 本办法所称物业，是指城市住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地等。
本办法所称物业管理，是指物业管理服务企业受物业所有人和使用人的委托，按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他相关的服务。
第四条 市房产管理部门是本市住宅区物业管理工作的主管部门，负责全市住宅区物业管理工作的组织、协调、业务指导，统一制定有关住宅区物业管理的具体政策及管理标准，并对住宅区管理委员会和物业管理服务企业的管理和服务工作进行监督检查。
市建设、规划、交通、公安、物价、邮电、绿化、供电、公用事业等部门按各自职责，加强对住宅区的管理、监督与指导。
第五条 住宅区物业管理实行居民自治与专业服务相结合的原则，逐步实行社会化、专业化管理。
第六条 房屋产权人和使用人享有参与住宅区管理的权利和遵守住宅区物业管理规定的义务。
第二章 管理机构
第七条 住宅区应成立住宅区管理委员会（以下简称管委会），代表产权人和使用人的合法权益，负责住宅区的日常管理工作。
管委会在市房产管理部门指导下组建。
第八条 管委会由产权人和使用人选举的代表、居民委员会的代表及相关单位派出的代表组成，其中产权人和使用人的代表不应少于２／３。
管委会是群众自治性的社团法人。
第九条 管委会的职责：
（一）制定管委会章程，维护产权人和使用人的合法权益；
（二）决定选聘或续聘物业管理服务企业；
（三）审议物业管理服务企业制定的住宅区年度管理计划和住宅区管理、维修、服务的重大措施；
（四）根据产权人和使用人的意见和要求，对物业管理服务企业的日常工作和住宅区管理经费的使用情况进行监督、检查；
（五）制定并组织房屋产权人和使用人签署居民公约。
管委会应接受住宅区内产权人和使用人、住宅区所在地街道办事处及有关部门的监督、检查和指导，协助物业管理服务企业落实各项管理工作。
第十条 新建住宅区入住率未达到５０％以前，由开发建设单位代行管委会的职责。
第三章 物业管理服务企业
第十一条 物业管理服务企业是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务，实行独立核算、自主经营、自负盈亏，具有独立法人资格的经济实体。
第十二条 物业管理服务企业应具备下列条件：
（一）有明确的章程和固定的办公场所；
（二）有健全的组织管理机构，并配备有与企业资质等级相适应的各类专业技术人员和经济管理人员；
（三）有符合相应资质等级规定的自有流动资金；
（四）有符合国家规定的财务管理制度和收费标准；
（五）有健全的房屋管理、养护和维修等物业管理措施。
第十三条 物业管理服务企业应当依法成立。
市房产管理部门应对物业管理服务企业进行资质审查。
第十四条 物业管理服务企业的权利：
（一）依照物业管理服务合同和本办法对住宅区实施管理服务；
（二）依照物业管理服务合同收取管理服务费用。
第十五条 物业管理服务企业的义务：
（一）履行物业管理服务合同，依法经营；
（二）接受管委会和住宅区内居民的监督；
（三）接受市房产管理部门、有关行政主管部门及住宅区所在地人民政府监督指导。
第四章 管理方式及内容
第十六条 实施物业管理的住宅区，应在市房产管理部门主持下，通过招标、投标的方式择优选择物业管理服务企业。
物业管理服务企业应与管委会签订《物业管理服务合同》。
第十七条 《物业管理服务合同》应当明确：
（一）管理项目与数量；
（二）管理内容；
（三）管理费用；
（四）双方权利和义务；
（五）合同期限；
（六）违约责任；
（七）其他事项。
《物业管理服务合同》应报市房产管理部门备案。
第十八条 物业管理服务的主要内容：
（一）对住宅区内房屋的共用部位、共用设备及附属设施进行日常保养、维修，保证其功能的正常发挥和房屋整体结构不受损坏；
（二）对住宅区内的市政设施、公共场所、道路、园林绿化等进行管理和维护；
（三）编制房屋及其附属设施、设备的维修方案，履行有关报批手续，并组织施工；
（四）维护住宅区内的公共环境卫生；
（五）维护住宅区内的公共秩序，配合住宅区管委会与当地公安派出所搞好住宅区治安综合治理工作，组织日常治安巡逻，协助住户处理各种突发事件；
（六）根据住户要求提供各类专项服务和特约服务。
前款所称的房屋共用部位是指承重结构部位、屋面、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅等，共用设备及附属设施是指共用的上下水管道、落水管、垃圾通道、烟囱、邮政信箱、供电干线、电视天线、共用照明、暖气干线、煤气干线、锅炉房、水泵房、变电站、消防设施等。
第十九条 物业管理服务企业应与物业使用人订立《服务合约》。
第二十条 同一住宅以及建设结构相连或附属设施、设备由若干产权人共同使用的房屋，应委托同一物业管理服务企业管理。
第五章 住宅区的使用及维护
第二十一条 住宅区向管委会移交时，开发建设单位或产权单位应当移交下列住宅区工程建设资料；
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单位建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
第二十二条 房屋产权人、使用人使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经主管部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放自用生活性燃料以外的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
（四）不得从事危害公共利益的行为；
（五）不得侵害他人的正当权益。
第二十三条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由产权人或使用人负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水主干管道、供电干线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋共用部位、共用设备及附属设施，由物业管理服务企业组织定期养护和维修，其费用从住宅共用部位维修费中支出。
第二十四条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理服务企业统一管理维修养护，管理维修养护费用从管理服务费中支出。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第二十五条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全、按规定应由产权人修缮的，产权人应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理服务企业修缮，其费用由产权人承担。
第二十六条 住宅区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用公共绿化用地；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）聚众喧闹；
（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
（八）发出超出规定标准的噪音；
（九）排放有毒、有害物质；
（十）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第六章 管理服务经费的来源和使用
第二十七条 住宅区的开发建设单位或产权单位，应按住宅区房屋建筑总造价１％交纳住宅区公用设施专用大修储备金。该项资金计入建设成本。
第二十八条 公用设施专用大修储备金由市房产管理部门设立专户代管，专款专用，主要用于住宅区公用设施和房屋公用部分的重大维修项目。
第二十九条 住宅区的开发建设单位或产权单位应按住宅区总建筑面积０．５％的比例，以建筑造价向住宅区提供。服务用房，产权归国家所有。由房产管理部门代管并按现行住宅房租金标准租给住宅区物业管理企业使用，其经营收入全部用于住宅区管理。
第三十条 实施物业管理的住宅区内，不接受物业管理的直管住宅房屋、单位托管房屋、自管房（含单位用房），应按当年市政府房改部门公布租金标准２０％的比例，向管委会、物业管理服务企业各５０％的比例，交纳住宅区管理服务费。
第三十一条 物业管理服务企业可按《物业管理服务合同》，向居民收取住宅区管理服务费和住宅共用部位维修费。
具体收费标准由市物价部门会同市房产管理部门核定。
第三十二条 住宅区管理服务费用于住宅区公用设施的经常性维护、保养和住宅区管理服务的日常支出。
住宅共用部位维修费，由住宅区物业管理服务企业以房屋本体为单位设立专账代管，用于房屋本体共用部位的维修。
住宅区管理服务费和住宅共用部位维修费，必须严格按照规定用途使用，严禁挪作他用。
第三十三条 住宅区经费的收支情况，每半年由物业管理服务企业向居民公布一次，接受管委会和居民的监督。
第七章 奖惩
第三十四条 对物业管理工作成绩显著的单位和个人，由市房产管理部门给予表彰奖励。
第三十五条 房地产产权人和使用人违反本办法，有下列行为之一的，由物业管理服务企业予制止，由市房产管理部门责令恢复原状、赔偿损失，情节严重的可处以１０００元以下的罚款。
（一）擅自改变住宅区内公共场所或空地用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设施、设备、危及房屋安全的；
（三）乱搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用，破坏绿化，污染环境，影响住宅区景观，噪音扰民的；
（四）不照章交纳各种费用的。
第三十六条 物业管理服务企业违反本办法，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投拆；管委会有权制止，并要求其限期改正；市房产管理部门可对其予以警告，责令限期改正、赔偿损失，并可视其违法性质处以５００元以上３０００元以下的罚款，直至取消物业管理资格。
（一）对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）乱搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；
（四）不履行《物业管理服务合同》及本办法规定义务的；
（五）未经市房产管理部门进行资质认定而从事物业管理活动的。
物业管理服务企业不按规定报批收费项目和标准，擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由市物价部门按国家有关规定查处。
第三十七条 经年度检查考核，物业管理服务企业的承担的管理项目有１／３以上达不到规定标准的，由市房产管理部门给予通报批评，并限其半年内达到规定的管理指标，逾期不达标的，由市房产管理部门注销其资质证书。
第三十八条 开发建设单位未按规定移交工程资料、未向住宅区提供管理用房或交纳住宅区公用设施专用储备金的，由市房产管理部门会同有关部门责令限期履行。
第三十九条 擅自将住宅区专项经费挪作他用的，由监察部门责令改正，对责任者予以行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十条 当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起１５日内，向作出处罚决定机关的同级人民政府或上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起１５日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起１５日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第八章 附则
第四十一条 本办法发布后交付使用的新建住宅区及政府房产管理部门直管的住宅用房，均按本办法实行物业管理。
本办法发布前已经交付使用的住宅区，可先从异产毗连房屋和房改出售的房屋开始，分步推进物业管理，有条件的区域可一步到位。
第四十二条 单位住宅和非住宅房屋实施物业管理的，可参照本办法执行。
第四十三条 县、（市）可参照本办法执行。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。《洛阳市城市住宅小区管理试行办法》同时废止。
关于印发2005年丽水市招商引资工作目标责任制考核办法的通知
浙江省丽水市人民政府
关于印发2005年丽水市招商引资工作目标责任制考核办法的通知
丽政办发〔2005〕74号
各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位：
《2005年丽水市招商引资工作目标责任制考核办法》已经市政府同意，现印发给你们。请对照本地、本单位的工作目标，进一步提高对招商引资重要性和紧迫性的认识，加强领导，创新机制，克服困难，优化环境，深入开展招商引资工作，保质保量完成今年的招商引资任务，努力推进我市经济社会持续快速健康发展。
二○○五年五月三十日
2005年丽水市招商引资工作目标责任制考核办法
为进一步扩大利用外资和市外内资（以下简称内资）的规模和水平，加快我市经济社会的跨越式发展，根据《丽水市人民政府关于进一步加强和改善招商引资工作的若干意见》（丽政发〔2005〕35号）精神，制定本办法。
一、考核对象和组织机构
(一)考核对象
各县（市、区）人民政府及市直有关单位领导班子。
(二)组织机构
由丽水市招商引资工作委员会办公室（以下简称市招商办）牵头会同招商引资牵头部门及市财政局、市工商局、市外管局等单位组成考核领导小组，对考核对象的2005年度招商引资工作目标任务完成情况进行考核。
二、外资和内资的范围
（一）外资必须是国（境）外资金（含设备、技术及外商盈利部分再投资的资金），且用于在丽水市投资兴办合资、合作企业和举办外商独资企业。投资者应为外国企业、境外企业、公司、经济组织或外国人、外籍华人、华侨、港澳台胞、海外留学生等。
（二）内资必须是丽水市以外的国内资金（含设备、技术及市外内资企业盈利部分再投资的资金，不包括政府性资金和金融贷款资金），且用于在丽水市投资兴办企业。投资者应为丽水市外的国内法人或自然人。
三、引进外资和内资的认定
（一）外资的认定：投资者必须在丽水市范围内注册设立外商投资企业，并按国家法律规定程序到位注册资本金。国外、境外投资者出资认缴的注册资本为实到外资（合资或合作企业，按外方出资比例认定）。项目总投资中超过注册资本部分，如国外、境外汇入资金，经外管部门出具证明，可以认定为外资。通过当地金融机构贷款解决的，不认定为外资。
（二）内资的认定：投资者必须在丽水市范围内注册设立企业，并按国家法律规定程序到位注册资本金。市外国内投资者出资认缴的注册资本金为实到内资（合作企业，按对方出资比例认定）。项目总投资中超过注册资本的部分，如通过银行汇入我市并用以固定投资，凭银行入帐单或资产评估部门验资证明，审查核实后，可以认定为内资。通过当地金融机构贷款解决的，不认定为内资。
四、引进外资和内资的考核计算
（一）计算考核任务的产业：制造业（工业）、农业、牧业、养殖业、旅游、现代服务业、科研、文教体卫、基础设施等国家鼓励投资类项目。
（二）不计算考核任务的产业：贸易类项目、扶持类项目。
（三）引进资金的计算。合同利用外资和内资考核任务数是指当年合同利用外资和内资数；实际利用外资和内资考核任务是指当年实际利用外资和内资数（可以是上年合同项目，本年度到位资金）。引进的资金是一个部门完成的，则该部门按全额计算；引进的资金是多个部门共同完成的，根据各参与部门工作情况的不同协商确定相应比例计算。企业自行招商引资的，不能计入部门考核数。有外资引进任务的县（市、区）及市直有关单位不能以引进内资折抵引进外资任务；没有外资引进任务的市直单位引进外资，可按报告期平均折算汇率乘1.5折算成人民币计算引进内资任务。
五、资金到位认定程序
引进内资的单位到市经贸委领取和填写《丽水市引荐内资登记确认表》，引进外资的单位到市外贸局领取和填写《丽水市引荐外资登记确认表》，并提供以下资料：
（一）引进投资企业的批准证书复印件；
（二）引进投资企业的营业执照复印件；
（三）引进投资企业的验资报告复印件或其他有效的出资证明；
（四）引荐投资企业的税务登记证复印件；
（五）投资者出具的引荐者确认书。
市招商办、市经贸委、市外贸局会同有关部门对各单位上报的材料进行初审后，报市招商引资考核领导小组考评审定。
六、招商引资工作考核及奖励办法
（一）招商引资工作目标考核
招商引资工作目标考核分三类进行。第一类对县（市、区）和丽水经济开发区的考核，主要考核招商队伍建设情况、基础工作完成情况、项目库完成情况、招商任务完成情况等。第二类对市直招商引资牵头部门的考核，主要考核招商队伍建设情况、基础工作完成情况、招商引资牵头工作情况、自身及归口招商引资专业部门招商任务完成情况等。第三类对市直招商引资专业部门的考核，主要考核基础工作完成情况、项目库完成情况、招商任务完成情况、与市招商办和招商引资牵头部门合作开展招商引资工作情况等。
工作考核按照量化标准采用百分制进行，考核分作为招商引资考核奖励的参评条件。工作目标、考核内容、分值权重和评分标准见附件。
（二）招商引资考核奖励办法
1．对各县（市、区）人民政府、丽水开发区管委会的考核奖励办法
（1）参评条件：①招商引资工作目标考核得分70分以上；②完成当年合同利用外资和合同利用内资考核任务；③完成实际利用外资和实际利用内资考核任务均超过80%（含80%）的单位参加招商引资综合奖评奖（考核任务采用确保数，下同）。
（2）综合得分计算：完成年度实际利用外资和实际利用内资考核任务各得50分。超额完成任务按超出部分的绝对值和超出计划任务的百分点分别给予加分。引进外资每超50万美元、引进内资每超500万元均加0.5分；引进外资和内资超计划任务每一个百分点各加0.5分。
（3）综合名次确定：实际利用外资和实际利用内资考核任务两项得分相加为综合分。由高到低排序，确定一等奖1名、二等奖1名、三等奖若干名。
（4）奖励：一等奖单位奖励5万元，二等奖单位奖励4万元，三等奖单位奖励3万元。
2．对市直招商引资牵头部门和招商引资专业部门的考核奖励办法
（1）对市直招商引资牵头部门的考核奖励办法
招商引资工作目标考核得分60分以上，并与归口的招商引资专业部门任务挂钩的办法进行考核奖励。按照完成本单位实际利用外资和实际利用内资任务各得40分，归口部门完成实际利用外资和实际利用内资任务各得60分的办法计算得分。每得100分奖励3万元。超额完成部分按绝对值给予加分，其加分办法为：对 本单位考核的实到内资和实到外资数每超500万元和50万美元各加1分；对归口考核的实到内资总数和实到外资总数每超500万元和50万美元各加1分。每超1分奖 励该单位超额奖1000元，但超额奖最高不得超过6万元。
（2）对市直招商引资专业部门的考核奖励办法
招商引资工作目标考核得分60分以上，且完成当年招商引资实际利用内资或外资任务数的给予奖励2万元基本奖。超额完成任务按绝对值加分，引进内资每超500万元和引进外资每超50万美元各加1分。每超1分奖励该单位超额奖1000元，但超额奖最高不得超过5万元。
3．对市直其他部门参与招商引资做出成效的给予一定的奖励
（三）考核奖金分配
获奖单位的主要领导（县级党政主要领导、市直单位主要负责人）和分管领导各得奖金总额的10%，其余奖给其他有功人员。
七、本考核办法由市招商办负责解释。
附件：1．2005年市直单位、各县（市、区）引进外资、内资及招商项目库建设考核任务表
2．2005年各县（市、区）、丽水经济开发区招商引资工作目标考核表
3．2005年市直招商引资牵头部门工作目标考核表
4．2005年市直招商引资专业部门工作目标考核表
附件一：2005年市直单位、各县（市、区）引进外资、内资及招商项目库建设考核任务表
序
号
单位名称
合同利用外资
(万美元)
实际利用外资
(万美元)
合同利用内资
(万元)
实际利用内资
(万元)
招商项目库任务数
（个）
目标数
确保数
目标数
确保数
目标数
确保数
目标数
确保数
一
市直单位
3300
2000
1300
1000
128000
113400
98700
79000
32
1.开发区
2100
1300
750
600
103000
93600
82400
66500
6
2.市外贸局
500
320
250
200
4
3.市经贸委牵头
300
160
150
100
5000
3800
3300
2500
5
其中:市经贸委
3000
2200
2000
1500
3
市工商局
2000
1600
1300
1000
2
4.市发展改革委牵头
400
220
150
100
16000
12800
10400
8000
13
其中:市发展改革委
2000
1600
1300
1000
1
市建设局
2000
1600
1300
1000
2
市水利局
2000
1600
1300
1000
1
市旅游局
2000
1600
1300
1000
2
市科技局
2000
1600
1300
1000
2
市教育局
2000
1600
1300
1000
2
市文化广电新闻出版（体育局）
2000
1600
1300
1000
1
市卫生局
2000
1600
1300
1000
2
5.市农业局牵头
4000
3200
2600
2000
4
其中:市农业局
2000
1600
1300
1000
2
市林业局
2000
1600
1300
1000
2
二
各县(市、区)
6700
4000
2700
2000
300000
235000
200000
170000
104
1
莲都区
650
360
240
180
34000
25000
22000
19000
12
2
青田县
1630
980
670
480
54000
41000
52000
34500
16
3
缙云县
1630
980
670
480
54000
41000
52000
34500
16
4
龙泉市
650
360
240
180
34000
25000
22000
19000
12
5
遂昌县
650
360
240
180
34000
25000
22000
19000
12
6
松阳县
480
300
200
150
28000
21000
15000
13000
9
7
云和县
480
300
200
150
28000
21000
15000
13000
9
8
景宁县
265
180
120
100
17000
13000
11000
9000
9
9
庆元县
265
180
120
100
17000
13000
11000
9000
9
三
总 计
10000
6000
4000
3000
428000
348400
298700
249000
136
注：市外贸局为市直利用外资牵头单位。
附件二：2005年各县（市、区）、丽水经济开发区招商引资工作目标考核表
项目名称
考核内容
分值
评分标准
自评
审核
备注
招商引资队伍建设
机构健全
人员到位
经费落实
4
建立招商引资工作领导小组1分；建立招商办公室（或局），有专门招商科，配备工作人员不少于3名2分；工作经费保障1分。
达不到要求即为零分。
招商引资基础工作
招商政策体系
工作制度
考核体系
工作规划
工作措施
5
招商政策体系健全1分，工作制度健全1分，考核体系健全1分，提出工作规划1分，工作措施得力1分。
统计工作
3
按月报送招商引资统计数据2分，按季上报统计分析1分。
少报1次的扣0.5分。
信息报送
3
每年报送招商引资工作动态、年度总结及工作思路等信息3篇以上。
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