在房屋租赁中，经常发现出租人在签订合同之前就已经知道承租人用于转租，比如与中介公司签订租赁合同，但是在合同中定有“不得转租”条款以应付上级部门的检查，或者当事人对转租条款约定不明，比如只规定了“不得转租”，而没有约定相应的法律责任等。而一旦双方发生纠纷，此时如何认定该约定条款的性质与效力则显得重要起来。

　　一、转租合同效力的司法认定

　　对于转租合同的效力，我国学界和实务界有三种观点，即有效说、无效说以及效力待定说。笔者认为：首先，我国学界和司法界的主流观点并没有采用处分行为和负担行为的二元划分，即使有的学者进行了划分，也对什么是处分行为，哪些物权行为为处分行为存在争论。其次，我国的立法并没有采用处分行为和负担行为二元划分，我国物权法上的处分行为与作为二元划分法来源地的德国法上的处分行为存在差异。最后，租赁权在我国立法上并不是物权，由于物权法定原则，设定租赁权的行为并不是物权行为，而是设定债权债务的行为。尽管在学界也有学者认为租赁权具有物权的性质，但是并不主流，而且租赁权的物权化也只是为了更好的使承租人占有、使用租赁物，而不是创设、变更或者消灭物权。所以，我国的立法不能采取有效说，有效说、效力待定说的前提是租赁权是负担行为而不是物权行为，主张物权行为的独立性；也不能采取无效说，因为原租赁合同和转租合同并不是真正意义的主从合同，不能彻底否定合同的相对性。所以，我国对于转租合同的效力进行了适合国情的规定。

　　对于房屋转租，我国合同法第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经承租人同意转租的，出租人可以解除合同。第228条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。而当第三人为出租人，承租人为次承租人的，转租合同明显有效。综上，承租人转租房屋的前提是经出租人同意，但是未经同意转租的，承租人只是可以解除合同，而非合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第16条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。而从相反方向推定，未经出租人同意，转租合同未必无效。但是在最高法院民一庭负责人解读《解释》即就相关问题答记者问时，明确了未经出租人同意的转租合同为无效合同。但是应该看到最高院的司法解释是在平衡出租人、承租人和次承租人利益的基础上，是在平衡静态财产安全以及动态财产安全的情况下，是在平衡交易安全和交易稳定的主旨上做上述规定的。因而，认定转租合同的效力首先应该适用《解释》第16条的推定同意，然后再考虑是否经过出租人同意，即两者是特殊条款、例外条款与一般条款、原则条款的关系。

　　二、合同中约定的“不得转租”条款的性质与效力

　　对于当事人约定的“未经同意不得转租”的条款，有意见认为其是违约责任条款，承租人未经出租人同意转租房屋的，转租合同有效，但是承租人须向出租人承担违约责任；也有意见认为其是授权条款，其认为租赁合同的签订含有出租人对承租人身信赖利益在内，因而合同中约定可以转租的即视为出租人对承租人进行了授权，如果规定了“不得转租”条款，则视为承租人没有权利对外出租，否则为无权处分合同；还有意见认为应该正确认识当事人对于合同转租的约定与《解释》16条法律推定同意条款之间的关系，即是优先适用推定同意的法律拟制条款，还是优先适用当事人之间的约定？

　　首先，就违约责任说而言，笔者认为“未经同意不得转租”的条款，是否具有违约条款性质，需要结合合同的具体约定来认定，不能以偏概全。如果当事人之间约定了擅自转租的违约金、解除合同或者赔偿条款等违约责任形式的，则具有违约责任条款性质，如果只是规定了不得转租，并没有规定后果或者违约责任的，是否具有违约责任条款仍不明确。而且从其法律性质而言，不得转租条款，不但是违约责任条款，而且是重大违约责任条款，具有决定原租赁合同与转租合同效力的性质。

　　其次，就授权条款说，笔者认为，虽然出租人和承租人签订租赁合同在很多情况下基于对于承租人的信赖，但是即便基于此，在合同中是否约定不得转租条款，也无法表明承租人是否获得了出租人的授权，两者之间没有关系。

　　最后，应该正确认识当事人之间关于转租条款的约定，按照合同法的精神和原则，当事人之间的约定明确且不违背法律法规的强制性规定即合法有效，应该适用当事人之间的约定。而《解释》16条并不是法律法规中的强制性规定，其从性质上属于最高人民法院为了处理案件而作的法律推定，属于一种司法技术，但是其有明确的适用前提，即当事人之间没有约定或者约定不明确。而一旦约定明确，法律行为的效力和责任也是明确的，不需要适用司法推定技术。因而当事人之间若有约定且明确时，则约定应该得到遵守；当事人之间约定了擅自转租可以解除合同或者确认转租合同无效的，而没有规定权利的行使期间，或者仅约定了不得转租的，或者对于转租没有约定的，才可依照《解释》第16条的规定予以补充适用，从而稳定法律关系，促进交易。可见，《解释》第16条虽然是特殊条款，是一种法律的推定，但是并不是适用于所有的当事人知道或者应当知道的情形，而只适用于当事人对于转租的责任和后果没有约定或者约定不明的情形。

　　三、名实不符的转租条款的性质与效力

　　转租条款名实不符的，即约定不得转租的，但是出租人事前就知道承租人要转租的，或者双方签订不得转租的合同条款只是应付相关单位的检查，那么如何认定此类转租条款的性质与效力？

　　因此，笔者认为，如果有证据证明双方的意思表示真实且一致同意转租的，则应该按照双方的意思表示以及真实履行情况认定不得转租的条款已经被修改，双方达成了新的转租条款，从而按照“房屋可以转租”认定。如果没有证据证明出租人已经知道承租人用于转租的，此时就应该按照约定优先的原则处理；如果约定不明确的，则按照上述法律推定同意与当事人之间约定的转租条款之间的关系来适用法律，即优先适用推定同意条款，然后再适用未经同意的条款。

　　（作者单位：北京铁路运输中级法院）
卫生部


卫生部直属生物制品研究所试行利润留成的暂行办法

1979年5月8日，卫生部

为了贯彻落实党的十一届三中全会精神，适应工作着重点的转移，使我国生物制品的科研工作迅速发展，经财政部同意，卫生部直属生物制品研究所试行利润留成办法，以解决各所的科学研究经费。
为了合理使用并管好利润留成资金，使其发挥更大的经济效果，现作如下规定：
一、利润留成办法：
1．各所的利润留成数额，均按各所每年实现利润数减去应提取企业基金后的数计算提取，百分之三十留成，其中50％留所，50％上交卫生部集中在各所间调剂使用。


2．由于各所承担的科研任务不同，各所每年实际需用的科研费用数应在年初编报预算，经部批准后执行。
3．各所试行利润留成后，卫生部直属生物制品所汇总计算盈亏相抵以后的利润，超过国家下达年度利润指标部分，可按5％提取企业基金。用于超计划完成利润指标的所的职工集体福利设施及发给职工社会主义劳动竞赛奖金等项开支。此项基金由卫生部集中掌握的利润留成资金中解决，不另外提取。
二、利润留成的使用范围：
1．各所的利润留成资金是用来解决卫生部批准下达各所的新产品试制、中间试验和重要科学研究项目的经费，不得挪作它用；
2．已列入国家重点的科研项目所需科研经费，应由国家重点科研项目补助费解决。凡是由省、市或其他部门安排的科研项目所需经费，一律由下达任务单位拨款，不得在利润留成资金中列支；
3．为开展科研工作需要购置的国内外仪器、设备的购置费（凡是为生产需要购置的仪器设备费用，应在更新改造资金中列支，不得在利润留成资金中开支）；
4．卫生部批准下达的科研项目所需的动物、饲料、培养基，低值易耗品及其他消耗性材料费用；
5．公务费：开展科研工作所需的办公费、邮电费、市内交通费、外埠出差旅费，科研用的设备仪器的大、小修理费，及应分摊的折旧费，耗用的水、电、煤气等费用（有关科研人员的工资及工资附加费列入企业管理费，不在利润留成资金中列支）；
6．专为科研工作必须增订的国内、外图书资料费。
三、利润留成资金管理办法：
1．各所的利润留成资金要设专户管理，按上述规定使用范围专款专用，不得任意开支或乱挤乱摊。
2．各所需用的科研费用，应在年初按卫生部批准下达的科研项目编报预算，经部批准后执行。
3．各所上交卫生部集中调剂的50％利润留成资金，应按季上交，年终结算，不得拖欠或挪用。请各所开户银行和所在省市财政局予以监交。
4．各所利润留成资金每年实际开支数，年终应单编决算，并附资金使用效果说明，报部审批。利润留成资金结余，可结转下年继续使用。
本办法自一九七九年一月起试行。