辽宁省大连市人民政府


大连市人民政府关于印发《大连市国有土地使用权交易市场管理规定》、《大连市国有土地使用权出让招标拍卖挂牌管理试行办法》、《大连市国有土地使用权转让租赁管理办法》的通知
　　
各区、市、县人民政府，市政府各委办局、各直属机构：
现将《大连市国有土地使用权交易市场管理规定》、《大连市国有土地使用权出让招标拍卖挂牌管理试行办法》、《大连市国有土地使用权转让租赁管理办法》印发给你们，请遵照执行。

大连市人民政府
二○○二年六月二十日


大连市国有土地使用权交易市场管理规定


第一章 总则


第一条为了规范国有土地使用权交易行为，深化国有土地有偿使用制度改革，建立公开、公平、公正的国有土地使用权交易市场，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
第二条大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和大连高新技术产业园区的国有土地使用权出让、转让、租赁等交易行为，适用本规定。土地所有权、地下资源、埋藏物和市政公用设施不得出让、转让、租赁和抵押。
第三条大连市国有土地使用权交易市场(以下简称土地交易市场)，在市人民政府领导下，由大连市国有土地使用权交易管理委员会(以下简称管委会)负责管理。管委会办公室(以下简称管委办)设在市房地产开发管理办公室(以下简称市开发办)，由市开发办、规划和国土资源局、建委、房产局、监察局和市政府法制办派员参加，在管委会统一领导下，负责土地交易市场的日常工作。
第四条国有土地使用权交易，应当遵循公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得非法干预。
第五条国有土地使用权出让、转让一律采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开交易。


第二章管委办的职责与制度


第六条管委办的主要职责为：
(一)贯彻执行国家土地管理的法律、法规、规章和政策，制定土地交易市场的内部管理制度，具体实施土地交易市场的建设计划和目标；
(二)接受管委会和单位、个人委托，组织实施土地使用权出让、转让、租赁的招标、拍卖和挂牌交易工作，为举办土地使用权招标、拍卖会提供场所和服务，提供招标拍卖专家库等技术支持；
(三)受理国有土地使用权转让申请，负责转让条件的核验、成交确认；
(四)收集、汇总、储存、上报、发布国有土地交易信息，提供有关法律和信息咨询服务;
(五)发布国有土地使用权出让和转让供求信息，提供土地使用权交易、洽谈、招商、展销场所，为国有土地交易代理、地价评估、信息咨询等中介机构提供服务场所；
(六)为地价评估结果确认、交易过户、税费征收、土地登记发证等机构集中办公，设立服务窗口，实行“一条龙”服务；
(七)管委会委托的其他事项。
第七条管委办应建立以下工作制度和管理制度：
(一)交易规则；
(二)交易运作程序；
(三)交易服务承诺；
(四)交易财务管理制度；
(五)工作人员守则；
(六)工作人员违纪违规行为的监督查处办法等。
第八条土地交易市场应配备一定数量的专业人员和必要的设施，建立土地招标拍卖专家库(以下简称专家库)。专家库由具有土地估价师、房地产估价师、房地产经济师、价格鉴证师、律师、建筑师、规划师从业资格的人员和其他专家学者组成。
第九条管委办从事土地交易市场业务的工作人员，必须参加有关部门统一组织的培训，经考试合格取得上岗资格证书才能上岗。


第三章国有土地交易方式


第十条国有土地交易采取以下方式进行：
(一)招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由竞标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。
(二)拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。
(三)挂牌，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易市场进行公告，并接受交易申请的行为。
第十一条除按法律、法规规定的情形外，经营性项目国有土地使用权出让、转让等，可根据需要选择招标、拍卖或挂牌交易中的一种方式。
第十二条以招标、拍卖、挂牌方式出让或转让国有土地使用权的，在招标、拍卖前应制定招标、拍卖文件和投标、竞买规则，并在招标、拍卖会和挂牌日20日前发布招标、拍卖、挂牌公告。其中以招标、拍卖方式出让和转让土地使用权的，申请参与竞投或竞买的人数应达到2人或2人以上。
公告应在土地交易市场和互联网上发布，并在《大连日报》等媒体刊登。
第十三条国有土地使用权出让和转让，应设立最低保护价。土地使用权以招标、拍卖方式交易时，未达到规定人数和最低保护价的，出让、转让方有权重新作出交易安排。最低保护价，包括招标底价及保留价。
第十四条以招标方式转让国有土地使用权的，应设立招标委员会。招标委员会由5人以上单数组成，委托人选派一名工作人员作为招标委员会主任，其余人员从专家库中随机抽出确定。随机抽出确定的专家经书面通知表示不能参加的，重新抽出确定。
第十五条招标委员会的主要职责是审定招标底价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作。在招标委员会确定中标人后，由招标人给中标人签发《中标通知书》。
第十六条以拍卖方式转让国有土地使用权，应设立拍卖委员会。拍卖委员会由5人以上单数组成，委托人选派一名工作人员任拍卖委员会主任，其余人员从专家库中随机抽出确定。随机抽出确定的专家经书面通知表示不能参加的，重新抽出确定。
第十七条拍卖委员会的主要职责是审定拍卖最低成交价(以下简称保留价)，审查竞买人资格，指定拍卖主持人。拍卖主持人确定竞得人后，由拍卖人与竞得人签订《拍卖成交确认书》、《履约保证书》，对竞得人签发《中标通知书》。
第十八条以挂牌方式出让和转让国有土地使用权，应公告挂牌底价和其他交易条件。挂牌期限不少于10日。挂牌期限届满，按照以下规定确定能否成交：
(一)若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于挂牌底价，并符合其他交易条件的，则此次交易成交；
(二)在规定期限内有2个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；
(三)若在规定期限内没有申请人，或者有申请人但报价低于挂牌底价或不符合其他交易条件的，挂牌人可调整底价重新挂牌。竞牌人的竞牌报价以报价单为准。
第十九条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人或摘牌人后，出让方应当与中标人、竞得人或摘牌人签订成交确认书。中标人、竞得人或摘牌人应按成交确认书约定的时间，与出让方签订《国有土地使用权出让合同》；转让方应与受让方按国家规定办理有关手续。


第四章土地交易规则


第二十条以出让方式取得的国有土地使用权再交易，转让人应委托管委办公开进行，并提供房地产权属证书或者国有土地使用权出让合同和付清地价款证明。法律、法规、规章规定交易需经核准的，由管委办在3日内进行核验后，送管委会在15日内核准。管委会核准转让的，再由管委办安排交易。
第二十一条委托人委托管委办进行公开交易，应当签订委托合同。
委托合同一般包括委托事项、时限、公告期限、委托费用、临时冻结产权、解冻等条款。
管委办应拟备委托合同示范文本。委托人与管委办签订委托合同时，可以对示范文本进行修改、增删。
第二十二条抵押权人为实现抵押要求处分抵押人国有土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的，应委托管委办进行公开交易，并提交抵押权人与抵押人就处分抵押物达成的协议和双方认可的评估报告。法律、法规、规章规定交易需经核准的，由管委办在3日内核验后送管委会核准。管委会核准交易的，由管委办办理手续。
第二十三条人民法院、执法机关裁定、决定处分的国有土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的转让，应委托管委办组织交易。
处分物为行政划拨的国有土地使用权或减免地价的国有土地使用权的，管委办应在交易前送管委会核准。管委会核准交易时，应核定是否应补交地价及应补交的地价数额。除市政府另有规定外，管委办在成交后从成交价款中首先扣减应补交的地价款及其他规费，并及时上缴市财政专户，实行收支两条线管理。
第二十四条国有土地使用权通过土地交易市场出让或转让成交后，当事人应在规定时间内凭《中标通知书》和《国有土地使用权出让(或转让)合同》申请办理权属登记。


第五章监督查处


第二十五条管委会和监察部门应在管委办设立检举或投诉信箱，接受群众对交易违纪违规行为的检举、投诉。
第二十六条管委办应将国有土地使用权出让和转让规则、运作程序、服务承诺、工作人员守则等在显要位置张挂显示，接受群众监督。
第二十七条凡有下列情形之一的，不予办理权属登记手续：
(一)违反本规定，须公开交易的国有土地使用权不实行公开交易的；
(二)须公开交易的国有土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；
(三)竞标人、竞买人或竞牌人互相串通压价的；
(四)法律、法规规定属于交易无效的其他情形。
属于前款第(一)、(二)项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。属于第(三)项情形的，依据国家有关法律规定处理。
第二十八条土地交易管理工作人员违反有关规定，在国有土地交易过程中接受贿赂、徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽职守的，由其所在单位或监察机关给予处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。


第六章附则


第二十九条招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权，除本规定另有规定外，适用《大连市国有土地使用权出让招标拍卖挂牌管理试行办法》。
第三十条市政府过去颁布的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。
第三十一条本规定由大连市人民政府负责解释。
第三十二条本规定自2002年7月1日起施行。

大连市国有土地使用权出让招标拍卖挂牌管理试行办法

第一章总则


第一条为加强大连市房地产开发建设用地的管理，规范国有土地使用权出让行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条在大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和高新技术产业园区投资房地产开发项目，国有土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌（以下简称招标、拍卖、挂牌），适用本办法。
第三条大连市房地产开发项目的招标、拍卖、挂牌，在大连市人民政府领导下，按计划、有组织地进行。具体工作由大连市国有土地使用权交易管理委员会办公室（以下简称管委办）负责组织实施。
第四条招标、拍卖、挂牌计划应符合全市国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市规划的要求，充分考虑市场需求状况，并纳入土地利用年度计划。
市管委办、规划和国土资源局应根据招标、拍卖、挂牌计划，安排地块，提出规划设计条件及详规方案，报管委会审定。
第五条招标、拍卖、挂牌的地块在招标、拍卖、挂牌前，市管委办应组织做好地价测算工作或委托具有资质的评估机构对地块市场价格进行评估，拟订招标、拍卖、挂牌底价或成交价。
第六条招标、拍卖、挂牌的实施过程应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并接受社会和有关部门的监督。
第七条本办法所称招标，是指招标人按本办法规定，通过发布招标公告，进行公开招标，由竞标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。
本办法所称拍卖，是指拍卖人按本办法规定，通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。
本办法所称挂牌，是指挂牌人按本办法规定，通过发布挂牌公告，由竞牌人在一定期限内报价，由出价最高者作为摘牌人获得国有土地使用权的行为。
第八条本办法所称招标人、拍卖人、挂牌人，是指市房地产开发主管部门。
本办法所称竞标人，包括中华人民共和国境内外的企业、组织和个人（招标公告有限制的除外）；本办法所称中标人，是指按本办法规定程序和条件取得土地使用权的竞标人。
本办法所称竞买人，包括中华人民共和国境内外的企业、组织和个人（拍卖公告有限制的除外）；本办法所称竞得人，是指按本办法规定程序和条件以最高应价取得国有土地使用权的竞买人。
本办法所称竞牌人，包括中华人民共和国境内外的企业、组织和个人(挂牌公告有限制的除外)；本办法所称摘牌人，是指按本办法规定程序和条件以最高报价取得国有土地使用权的竞牌人。


第二章 一般规定


第九条除法律、法规另有规定，凡经营性房地产开发项目的国有土地使用权出让，均应采取招标、拍卖、挂牌的方式进行。
第十条招标、拍卖、挂牌一般由招标人、拍卖人、挂牌人组织，也可由被委托方组织。招标、拍卖、挂牌由被委托方组织的，招标人、拍卖人、挂牌人应与被委托方签订委托书，被委托方应按委托书的约定实施招标、拍卖、挂牌。招标、拍卖、挂牌结束后，应将有关招标、拍卖、挂牌的文件报招标人、拍卖人、挂牌人备案。
第十一条以招标、拍卖方式申请参与竞投或竞买的人数应达到2人或2人以上。未达到规定人数的，招标人或拍卖人应停止招标或拍卖，重新作出交易安排。
第十二条招标应设立招标委员会，招标委员会由5人以上的单数组成，招标委员会主任、副主任从招标人中选定，其余成员从规划和国土、监察、房产等部门中选定。
招标委员会的主要职责是：审定招标文件；确认招标人提出的招标底价；审查投标人资格；主持开标和定标工作；确定中标人。
招标委员会对招标人负责，履行职责时以招标人名义进行。
第十三条招标、拍卖底价应当保密。评估机构对评估结果负有保密责任；招标、拍卖委员会的成员以及所有与招标、拍卖工作有关的人员对招标、拍卖底价负有保密的责任。
第十四条全部投标价均低于底价时，招标人应当宣布投标无效，另行确定再次招标的时间。
第十五条招标人应认真编制招标文件。招标文件一般包括：招标公告、投标须知、投标书、中标通知书、履约保证书。
招标公告由招标人在投标截止日前20日在《大连日报》或其他新闻媒体及招标人网站发布。
招标人在招标公告发出后需要修改的，应在投标截止日7日前作出相应公告。
第十六条竞标人应认真填写投标书，由法定代表人签名（个人投标的由竞标人签名）和加盖公章，连同附件组成完整的投标文件。
附件内容一般包括：股东会或董事会关于参加投标的决议及公司章程；公司营业执照副本、法定代表人证书、法定代表人身份证影印件（个人投标的提供个人身份证影印件）；法定代表人对委托代理人签署的委托文件及被委托人身份证影印件。投标文件应密封，并在投标截止日前投入标箱。
竞标人一经投标，应对投标文件所作承诺承担责任并全面履行。
第十七条招标公告规定可以通过邮寄方式投送投标文件的，竞标人可以挂号邮寄。但须在投标截止日前收到方为有效。
第十八条竞标人应按招标人的要求，在规定的时间内缴纳投标保证金。外地投标者应采取汇款或办理银行汇票的方式缴纳；本市投标者可以缴支票或银行出具的等额保函。
第十九条招标人应按招标公告或投标须知确定的时间、地点开标。
招标人在开标前发现有下列情况之一的，可以宣布中止招标，并通过公告或通知告知竞标人。
（一）标底泄露的；
（二）竞标人串通损害国家、社会利益或他人合法权益的；
（三）足以影响招标公正性的其他情况。
竞标后，如发生中标人被取消中标资格情形的，招标人可重新确定中标人或另行组织招标。
第二十条拍卖应成立拍卖委员会。拍卖委员会由5人以上的单数组成，拍卖委员会主任、副主任从拍卖人中选定，其余成员从规划和国土、监察、房产等部门中选定。
拍卖委员会的主要职责是：审定拍卖文件；确认拍卖人提出的最低成交价；审查竞买文件和竞买人资格；组织拍卖大会，确定拍卖主持人；确定竞得人。
拍卖委员会履行职责时，以拍卖人名义进行。
第二十一条竞买人的最高应价未达到最低成交价时，该应价不发生效力，主持人应当终止拍卖。
第二十二条拍卖文件由拍卖人编制，包括拍卖公告、竞买须知、竞买申请书、成交确认书、中标通知书、履约保证书。
拍卖公告于拍卖前20日在《大连日报》或其他新闻媒体及拍卖人网站发布。
拍卖公告发布后拍卖人需要更改公告内容的，应在竞买申请截止日7日前作出相应公告。竞买人可在竞买申请截止日前撤销申请或对竞买申请作出修改。
第二十三条竞买人应在竞买申请截止日前投送竞买申请书及附件，并按拍卖公告或竞买须知的要求缴纳竞买保证金。
附件内容一般包括：股东会或董事会关于参加竞买的决议及公司章程；公司营业执照副本、法定代表人证书、法定代表人身份证影印件（个人竞买的提供个人身份证影印件）；法定代表人对委托代理人签署的委托文件及被委托人身份证影印件。
拍卖人收到竞买文件后，进行预编号并发给竞买人回执。
竞买人一经投送竞买文件，就要按承诺承担责任并全面履行。
第二十四条拍卖公告规定可以邮寄竞买文件的，竞买人应挂号邮寄。但须在竞买申请截止日前收到方为有效。
第二十五条拍卖人应按拍卖公告或竞买须知确定的时间、地点进行拍卖。
拍卖由拍卖主持人主持，记录员应对拍卖全过程作出笔录。
第二十六条拍卖人应制作带有编号的竞买标志牌，并于拍卖前发给竞买人。
在拍卖进行中，竞买标志牌代表竞买人的资格。新竞价未报之前，竞买人不得撤回已经举出的竞买标志牌。
第二十七条挂牌应成立挂牌委员会。挂牌委员会由5人以上的单数组成，挂牌委员会主任、副主任从挂牌人中选定，其余成员从规划和国土、监察、房产等部门中选定。
挂牌委员会的主要职责是：审定挂牌交易文件；确认挂牌底价；审查竞牌人资格；确定摘牌人。
挂牌委员会履行职责时，以挂牌人名义进行。
第二十八条挂牌交易文件由挂牌人编制，包括挂牌公告、竞牌须知、竞牌申请书、竞牌成交确认书、中标通知书、履约保证书。
挂牌公告于挂牌前20日在《大连日报》或其他新闻媒体及挂牌人网站发布。
挂牌公告发布后挂牌人需要更改公告内容的，应在竞牌申请截止日7日前作出相应公告。
第二十九条竞牌人应在竞牌申请截止日前向挂牌人提交竞牌申请书及附件，并按挂牌公告或竞牌须知的要求缴纳竞牌保证金。附件内容一般包括：股东会或董事会关于参加竞牌的决议及公司章程；公司营业执照副本、法定代表人证书、法定代表人身份证影印件(个人竞牌的提供个人身份证影印件)；法定代表人对委托代理人签署的委托文件及被委托人身份证影印件。
竞牌人一经提交竞牌文件，就要按承诺承担责任并全面履行。
第三十条挂牌公告规定可以邮寄竞牌文件的，竞牌人应挂号邮寄。但须在竞牌申请截止日前收到方为有效。
第三十一条竞牌人应按挂牌公告或竞牌须知确定的时间、地点及有关要求参加竞牌。
第三十二条在竞牌截止的时间，挂牌人按下列规定确定是否成交：
(一)在挂牌期限内只有一个竞牌人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；
(二)在挂牌期限内有两个或两个以上的竞牌人报价的，可多次报价，出价最高者为摘牌人；报价相同的，在先报价者成为摘牌人；
(三)在挂牌期限内无人竞牌或竞牌报价均低于底价的，挂牌不成交，挂牌人可调整底价重新挂牌。
在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞牌人要求报价的，挂牌人可对挂牌地块进行现场竞价，以确定摘牌人。


第三章程序性规定


第三十三条招标按以下程序进行：
（一）发布招标公告。
招标公告的内容一般包括：招标的目的；地块的位置、现状、面积、用途及规划要求；竞标人的范围及资格；竞标人认购招标文件的时间、地点等。
（二）办理招标登记。
凡拟参加投标的开发者，均应按招标公告指定的时间、地点办理登记手续，认购招标文件。
（三）解答问题。
由招标人就招标的有关问题进行答疑。需要统一勘察开发建设用地现场的，由招标人组织。
投标者对土地现状有异议的，应在投标前提出。标书一经投入标箱，视为无异议。
（四）编制投标文件。
投标者应按要求填写投标书和编制投标文件，做好参加投标的各项准备工作。
（五）投标。
由竞标人在投标截止日前到指定地点投送投标书及附件，并按规定缴纳投标保证金。
竞标人中标的，投标保证金抵交中标价款；未中标的，自招标大会之日起5个工作日内返还。
有下列情形之一的，投标无效：
1、投标文件未密封的；
2、投标人不具备资格的；
3、超过规定截止日期投标的；
4、投标书未写明投标单位和未加盖法定代表人印鉴的；
5、投标文件内容不齐全或不符合规定的；
6、投标文件字迹不清，无法辩认的；
7、同一投标者对同一招标地块报投两套以上（含两套）不同内容、不同价格文件的；
8、委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的；
9、投标保证金未按规定到位的；
10、投标书确定的投标价低于招标底价的。
凡投标无效的，招标人无须对竞标人进行解释。
（六）开标和定标。
开标按以下程序进行：
1、主持人宣布招标大会开始；
2、开启标箱，点算标书；
3、主持人宣布本次招标底价；
4、招标委员会对投标文件进行审查，确认有效投标文件，确定中标人；
5、主持人宣布本次招标结果；
6、招标人与中标人签订《履约保证书》，对中标人签发《中标通知书》；中标人应支付的地价款，按照招标文件给定的支付方式和期限由招标人与中标人在《履约保证书》中约定。
（七）签订《国有土地使用权出让合同》。
中标人在取得《中标通知书》和签订《履约保证书》之后应与规划和国土部门签订《国有土地使用权出让合同》。
第三十四条拍卖按以下程序进行：
（一）发布拍卖公告。
拍卖公告的内容一般包括：拍卖目的；地块的位置、现状、面积、用途及规划要求；竞买人的范围及资格；竞买人认购拍卖文件的时间、地点等。
（二）办理拍卖登记。
由竞买人在公告公布的日期内到指定地点办理拍卖登记，认购拍卖文件。
（三）投送竞买文件。
由竞买人在竞买申请截止日前到指定地点投送竞买申请书及附件，并按规定缴纳竞买保证金。
竞买人竞得的，竞买保证金抵交成交价款；未竞得的，自拍卖之日起5个工作日内返还。
（四）审查竞买文件。
由拍卖委员会对竞买人报送的竞买文件进行审查。有下列情形之一的，竞买申请无效：
1、申请人不具备资格的；
2、文件不齐全或不符合规定的；
3、在竞买申请截止日后收到文件的；
4、文件字迹不清，无法辩认的；
5、采用委托形式办理申请，委托书不符合规定的；
6、竞买保证金未按规定到位的。
凡被认定为竞买申请无效的，拍卖人无须对竞买人进行解释。
（五）召开拍卖大会。
拍卖大会按以下程序进行：
1、主持人清点、确认竞买人，竞买人以标志牌显示；
2、主持人简介项目和用地情况；
3、主持人宣布竞买规则和注意事项；
4、主持人宣布报出起价第一次应价后叫价递增的幅度；
5、主持人报出起价；
6、竞买人应价；
7、当竞买人不再继续应价时，主持人对最后应价者的应价宣布两次，如没有再应价的，主持人落槌；
8、主持人宣布竞得人；
9、拍卖人与竞得人签订《拍卖成交确认书》、《履约保证书》，对竞得人签发《中标通知书》；竞得人应支付的地价款，按拍卖文件给定的支付方式和期限由拍卖人与竞得人在《履约保证书》中约定；
10、竞得人在签订《拍卖成交确认书》、《履约保证书》和取得《中标通知书》后，应与规划和国土部门签订《国有土地使用权出让合同》。
第三十五条挂牌按以下程序进行：
(一)发布挂牌公告。
挂牌公告的内容一般包括：挂牌目的；地块的位置、现状、面积、用途及规划要求；竞牌人的范围及资格；竞牌人认购挂牌文件的时间、地点等。
(二)办理竞牌登记。
由竞牌人在公告公布的日期内到指定地点办理登记手续，认购挂牌文件。
(三)提交竞牌文件。
由竞牌人在竞牌申请截止日前到指定地点向挂牌人提交竞牌文件，并按规定缴纳竞牌保证金。
竞牌人成交的，竞牌保证金抵交成交价款；未成交的，自竞牌结束之日起5个工作日内返还。
(四)审查竞牌申请。
由挂牌人对竞牌人的竞牌申请进行审查。有下列情形之一的，竞牌申请无效：
1、申请人不具备资格的；
2、文件不齐全或不符合规定的；
3、在竞牌申请截止日后收到文件的；
4、文件字迹不清，无法辩认的；
5、委托他人代理但委托文件不符合规定的；
6、竞牌保证金未按规定到位的。
(五)挂牌和竞牌。
1、在挂牌公告或竞牌须知规定的挂牌起始日，挂牌人将挂牌地块的位置、面积、用途及规划要求等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；
2、符合条件的竞牌人填写竞牌报价单报价；
3、挂牌人确认该报价后，更新显示竞牌价格；
4、挂牌人继续接受新的竞牌报价；
5、挂牌人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定摘牌人；
6、挂牌人与摘牌人签订《竞牌成交确认书》、《履约保证书》，对摘牌人签发《中标通知书》；竞牌人应支付的地价款，按挂牌文件给定的支付方式和期限由挂牌人与摘牌人在《履约保证书》中约定；
7、摘牌人与规划和国土部门签订《国有土地使用权出让合同》。


第四章法律责任


第三十六条在招标、拍卖、挂牌活动中，竞标人、竞买人、竞牌人提供虚假文件隐瞒事实的，招标人、拍卖人、挂牌人可取消其投标、竞买或竞牌资格。造成损失的，按本办法第三十七条规定处理。
第三十七条中标人、竞得人或摘牌人开出的银行支票或汇票在有效期内如出现不能兑现或不能全部兑现情况，视为中标人、竞得人或摘牌人违约。招标人、拍卖人、挂牌人可取消其中标、竞得或摘牌资格，并责令中标人、竞得人或摘牌人按交易成交价总额的20%向招标人、拍卖人或挂牌人支付违约金；因中标人、竞得人或摘牌人原因，招标人、拍卖人或挂牌人对地块另行招标、拍卖、挂牌，且另行招标、拍卖、挂牌的成交价低于原成交价的，原中标人、竞得人或摘牌人须按实际差额支付赔偿金。
第三十八条中标人、竞得人、摘牌人在招标、拍卖中有行贿等非法行为的，由招标人、拍卖人、挂牌人取消其交易资格。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条竞标人、竞买人或竞牌人在中标、竞得或摘牌后反悔，不签订《成交确认书》、《履约保证书》，不领取《中标通知书》的，按本办法第三十七条规定处理。同时，中标人、竞得人或摘牌人还应赔偿招标人、拍卖人、挂牌人组织招标、拍卖、挂牌活动所支付的全部费用。
第四十条招标、拍卖、挂牌委员会成员及相关工作人员在实施招标、拍卖、挂牌过程中，有徇私舞弊或受贿行为的，由行政监察部门追究其行政责任；情节严重构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。


第五章附则


第四十一条本办法由大连市人民政府负责解释。
第四十二条本办法自2002年7月1日起施行。《大连市房地产综合开发项目及国有土地使用权招标拍卖管理办法》和《〈大连市房地产综合开发项目及国有土地使用权招标拍卖管理办法〉的补充规定》即行废止。

大连市国有土地使用权转让租赁管理办法

第一条为合理开发、利用、经营土地，维护国有土地使用权转让、租赁秩序，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条本办法适用于大连市行政区域内国有土地使用权的转让、租赁等交易行为。
第三条大连市国有土地使用权交易市场管理委员会办公室(以下简称管委办)统一负责全市国有土地使用权转让、租赁的管理工作。
第四条国有土地使用者在出让合同有效期内，可以采取出售、交换、赠与的方式转让国有土地使用权，也可以租赁国有土地使用权。
未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用国有土地的，其使用权不得转让、租赁。
第五条国有土地使用权转让、租赁，应签订合同，原出让合同规定的权利、义务必须履行。
国有土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物随之转让。
第六条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的国有土地使用权。国有土地使用者转让、租赁地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的国有土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第七条国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物转让、租赁，应按有关规定办理登记。
国有土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，须经管委办批准，并依照规定办理过户登记。
第八条国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物出售、租赁等价格明显低于市场价格时，市、县(市)区人民政府有权优先购买、承租。
第九条国有土地使用权转让后，需要改变国有土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，经原批准机关批准，重新签订出让合同，调整出让金并办理登记。
第十条凡符合下列条件的土地使用者，经管委办批准，其划拨国有土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、租赁：
(一)土地使用者为企业、其他经济组织和个人；
(二)领有国有土地使用证；
(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
(四)按规定签订国有土地使用权出让合同，并向市、县(市)区人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、租赁所获收益抵交土地使用权出让金的。
第十一条违反本办法未经批准擅自转让、租赁划拨国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物的，依照国家和省人民政府有关规定，予以处罚。
第十二条本办法由市人民政府负责解释。
第十三条本办法自2002年7月1日起施行。


合同诈骗罪的认定

刘亮


　　合同诈骗罪,指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中以虚构事实或隐瞒真相的方法,骗取对方当事人的财物,数额较大的行为。
　　一、合同诈骗罪的犯罪构成
　　1、本罪所侵犯的客体是复杂客体,它既侵犯了国家对经济合同的管理秩序,也侵犯了公私财产的所有权。在这双层客体中前者的社会危害性更为突出。
　　2、本罪客观方面表现为:在签订、履行经济合同的过程中,以虚构事实或隐瞒真相的方法,骗取对方当事人财物、数额较大行为。刑法第二百二十四条规定了本罪客观方面五种犯罪行为形式:以虚构的单位或者冒用他人的名义签订合同; 以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保。这里所称的票据,主要指能作为担保凭证的银行资信证明, 金融票据,包括汇票、本票和支票等。所谓其他产权证明,包括土地使用权证、房屋所有权证以及能证明动产、不动产的各种有效证明文件;没有实际履行能力,以先履行小额合同或者部分履行合同方法,诱骗对方当事人继续签订和履行合同。例如西藏某公司与内地某公司在签订合同后,内地某公司 履行一小部分合同,诱骗西藏某公司继续履行合同的主要部分,将一部分款项汇入内地某公司,内地某公司达到目的后便以种种理由不再履行合同, 该内地某公司的行为就是合同诈骗的行为。此案经西藏自治区高级人民法院终审以合同诈骗罪判处被告人潘晓刚无期徒刑;受收对方当事人给付的货物、货款预付款或者担保财产后逃匿;以其他方法骗取对方当事人财 物。这里所说的其他方法,是指在签订、履行经济合同过程中使用的上述四种方法以外,以签订、履行经济合同为手段,骗取合同对方当事人交付货物、预付款、货款或者定金及其他担保财物的行为口在司法实践中,合同诈骗是一种高智商的犯罪,犯罪人往往会利用一些高科技手段或从事的某项 专业来行骗。
　　3、本罪的主体是一般主体,包括个人和单位。
　　4、本罪的主观方面出于故意,并且必须以非法占有对方当事人财物为目的。具体的内容为,明知自己没有履行合同的能力或者根本不想履行合同, 而故意采用虚构事实,隐瞒真相的手段欺骗对方当事人与之签订合同或者进行虚假担保,或者在履行合同过程中以少骗多达到骗取财物的目的。这里所说的故意包括了直接故意和间接故意。直接故意,即犯罪人从签订经济合同时起,就以骗取对方当事人财物,非法占有为目的,其行为主要表现为骗取财物后,席卷而逃。间接故意,即犯罪人在签订合同时,根本就不考虑合同能否履行,能履行就履行一些,不能履行就侵吞口其行为主要表现在,合同订立后,在拿到货物或价款后,对合同的履行采取放任的态度,甚至肆意挥霍对方的现金、定金或货物,或者把定金或货物等财产用于合同规定的范围 以外的事项。
　　二、合同诈骗罪的特点
　　利用经济合同诱骗犯罪,是在我国实行社会主义市场经济体制后,民事法律制度逐步完善的过程中，出现的一种新型的经济诈骗犯罪,这种发生在经济领域内的犯罪,与传统的财产诈骗犯罪相比较,具有以下特点:
　　1、犯罪主体已经从原来的个人发展到了以群体单位为本位。犯罪人往往以法人或其他组织的合法代表出现,不仅有工商注册,银行帐户(但多数为虚假的资信证明)而且还有上级机关的批文等,以此骗取对方当事人的信任。甚至有些犯罪分子还成立专门的经济组织行骗,导致集体责任与个人犯罪交织在一起,案发后,互相推诿,难以认定。
　　2、诈骗对象已由针对个人财产的单一化,转而指向所有的国营企业、集体企业、个体工商户、中外合营合资企业、外资独资企业以及其他各种经济组织和单位,诈骗对象的范围很大。
　　3、犯罪多以商业活动的方式进行。利 用合同诈骗多以提供先进技术、紧销商品或以开发项目等为诱饵,签订虚假合同,骗取财产。
　　4、诈骗的数额,一般都很大。动辄几万、几十万,甚至上百上千万,还有上亿元的大案。其后果是严重扰乱了社会主义市场经济秩序,社会危害十分严重。
　　三、合同诈骗罪的认定
　　认定合同诈骗罪,最主要的是应当划清经济诈骗与合同纠纷的界限。经济合同纠纷是指合同双方当事人有具体履行合同的主观目的,签订合同后, 在签订、履行合同的过程中,由于客观原因导致合同内容无法全部或部分履行,无法归还对方当事人已经交付的财物或者其他的争议。合同诈骗罪与经济合同纠纷的主要区别在于: (1)签订合同的目的不同。前者是以签订合同为手段,从而达到非法占有对方财物的目的。而后者不具有这种目的,主观上是为了履行合同。(2)采取的手段不同,前者是虚构事实,设计骗局,签订合同是假,骗财是真;而后者签订合同则有一定的事实根据,具备一定的物质基础。(3)履行合同的能力不同。前者根本没有履行能力,或者有履行能力也不想履行合同;而后者则有全部或者部分履行能力。(4)合同所得财物去向不同,前者往往将骗得的钱财大肆挥霍，或者将钱挪作其他非法经营之 中;而后者则用于正常性经营。(5)未能履行合同的原因不同。前者是由于行为人根本不想履行合同而未履行;后者则是由于出现了行为人意料之外的原因而未能履行。


北安市人民法院　刘亮