谨防买卖停车位的房地产消费陷阱

邓光达


商家未取得住宅小区停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》，而售卖住宅小区停车位，或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的现象，在房地产消费市场中司空见惯，众多的房地产消费者、商家、专家、官员以各自的认识、利益和立场，做出不同的判断和结论。
对此，常见有以下二种截然相反的房地产消费观：
一种消费观认为：买入住宅小区停车位，早买早受益，还有保值和投资的价值。一是商家愿卖，消费者愿买，谁投资谁拥有，谁购买谁受益，买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性，有关行政管理部门对此状况没有查处的先例，并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件，将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。
另一种消费观认为：除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
有关财产设定、取得、转移等法律制度，是民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定，民事基本制度由法律规定，以图规避现行的房地产管理法律规定，通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为，违反《立法法》的规定。
地方性法规和规章、规范性文件对住宅小区停车位法律权利保护，不应违反《民法通则》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定。
谨防买卖停车位的房地产消费陷阱，保护房地产消费者的合法权益是全社会的共同责任，只有商家诚信经营，消费者依法维权，行政机关依法行政、司法公正，侵害房地产消费者合法权益的现象才能得有效遏制。


四川省成都市人民政府


成都市人民政府令第91号


　　《成都市市容市貌管理暂行规定》已经2002年4月2日市政府第75次常务会议通过，现予公布，自2002年6月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　李春城
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二00二年四月二十七日

　　　　　　　　　　　成都市市容市貌管理暂行规定

第一章　总则





　　第一条　为加强市容市貌管理，塑造现代、文明、清洁的城市形象，根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》等法规，结合成都市实际，制定本规定。


　　第二条　本规定所称市容市貌，是指由城市道路、建（构）筑物、园林绿地、户外广告及标志、夜景灯饰、施工工地、水域环境和环境卫生等所构成的城市景观。


　　第三条　本规定适用于本市锦江、青羊、金牛、武侯、成华五城区（含高新区，以下简称五城区）。


　　第四条　各级人民政府应加强对市容市貌管理工作的领导，把市容市貌的建设和管理纳入国民经济和社会发展计划，并组织实施。


　　第五条　市市容环境行政主管部门负责全市市容市貌的监督管理工作。
　　区市容环境行政主管部门负责本辖区市容市貌的管理工作。
　　街道办事处负责本辖区市容市貌的日常管理工作。
　　规划、建设、工商、公安、环保、市政公用、文化、卫生、房管、民政、交通、广播电视、电信、邮政等部门应按各自职责，依法对市容市貌相关事项实施管理。


　　第六条　城市管理行政执法部门按照责任分工负责市容市貌的执法工作；驻街道辖区的城市管理行政执行队伍负责辖区范围内市容市貌的执法工作。


　　第七条　任何单位和个人都有维护市容市貌 义务和规劝、检举损害市容市貌行为的权利。


　　第八条　各级人民政府对在市容市貌规划、建设和管理工作中成绩显著的单位和个人给予表彰和奖励。

第二章　市容市貌管理标准





　　第九条　城市道路管理标准：
　　（一）道路平整、完好，无积水、无沉陷；
　　（二）排水沟（管）畅通，无溢水，无堵塞；窨井盖、水蓖子等无破损、移位或缺失，临街各类建筑物的落水管、污水管、空调排水管与地下排水管道接通，无污水溢流；
　　（三）道路铺装率为100%，重点街道、繁华区域街道和新建街道的人行道应用彩色地砖或其它新型材料铺设；
　　（四）交通标志、标线完整、清晰，交通隔离护栏、隔离礅、绿化带护栏保持完好、整洁；
　　（五）城区不得新设架空电话线、电缆线及其它管线，已架空的各类管线要逐步移入地下；
　　（六）不得擅自占用城市道路设置停车场（点），经批准设置的临时占道停车场（点），应规范设置标牌和标线，车辆停放有序；
　　（七）禁止在城区三环路以内新设各类占道市场；
　　（八）不得擅自占用城市道路、桥梁、广场、街道游园进行宣传、咨询、募捐及其它经营活动，不准占用城市道路、桥梁、广场、街道游园进行麻将等棋牌活动。


　　第十条　建（构）筑物管理标准：
　　（一）新建、改建、扩建各类建（构）筑物的设计造型、装饰色彩等，应符合城市区域景观规划要求；
　　（二）建（构）筑物外立面应作美化装饰，定期进行清洗、维护，保护外观整洁；
　　（三）除军事等带有保密性质的单位外，重点和新建街道临街单位的隔离设施，应选用透景围墙或绿篱、花坛、花池、栅栏作为分界，并保持其整洁、美观；
　　（四）临街阳台、窗台、观景台等不得擅自改建和扩建，不得安装外置式防护栏（网），不得吊挂、晾晒或堆放有碍市容观瞻的物品；
　　（五）临街单位、商场、店铺不得设置遮雨（阳）篷；住宅楼住房设置遮雨（阳）篷的，其高度、色彩应一致，并保持整洁、美观；
　　（六）临街底楼安装的空调外机、排气扇等，距地面高度应大于2米；新建筑临街面不得安装空调外机；
　　（七）经批准设置的公共车站（台）、邮箱、电话亭、画廊、招贴栏、宣传栏（窗）等设施应与周围环境相协调，无破损、无脱漆、无锈蚀、无污垢；
　　（八）屋顶不得乱搭乱建、乱堆乱放；
　　（九）禁止破墙开店；
　　（十）禁止在护栏、路牌、电线杆、路灯杆等设施上吊挂、晾晒物品。


　　第十一条　园林绿地管理标准：
　　（一）行道树栽植整齐、树叶清洁，树干基部应以地被植物或漏孔硬质材料覆盖，并保持平整；
　　（二）临街绿地、街道游园、花坛、花池整洁美观，无废弃物，树木、花草管护良好，无枯枝、死树、杂草，及时防治病虫害；
　　（三）造型植物、攀缘植物、绿篱等，造型美观，特色鲜明；
　　（四）临街建（构）筑物外立面及屋顶，应实施垂直绿化或屋顶绿化；
　　（五）禁止在临街树木上吊挂、晾晒物品。


　　第十二条　户外广告及标志管理标准：
　　（一）不得擅自占用城市道路、桥梁、广场、河堤、绿地、街道游园、建（构）筑物等户外空间，设置彩旗、彩条、充气物、布幅、霓虹灯、电子显示屏（牌）、标志、标牌、灯箱、橱窗，或发布户外广告、张挂宣传标语；
　　（二）禁止在建（构）筑物、树木和市政公用设施上乱贴、乱写、乱画、乱刻、乱喷涂；
　　（三）禁止在街头散发广告；
　　（四）经批准设置的户外广告、商招、店招、路名牌、招牌、指示牌、标志、标牌及宣传牌等，应设置牢固、制作精美、用字规范，字迹，图案清晰、完整，与街景协调并保持清洁，无破损、脱漆、缺字；
　　（五）商招、店招应设置在商店门楣上方，同一条街道或同一幢房屋设置的商招、店招下沿，距地面高度应一致，风格、体量与主体建筑相协调。


　　第十三条　夜景灯饰管理标准：
　　（一）大中型建（构）筑物，城市重要节点建（构）筑物、繁华商业区的建（构）筑物，标志性建筑物，城市道路、桥梁、河道、广场、街道游园、园林绿地及其它露天公共场所，城市道路两侧临街的机关、社会团体、企事业单位和商店、餐饮、娱乐场所等，应按城市夜景灯饰规划设置夜景灯饰；
　　（二）夜景灯饰应按规定时间启闭；
　　（三）夜景灯饰应保持完好无损、牢固安全、整洁美观，不得以强光直射居民住宅，不得妨碍交通和消防通道畅通，不得影响建（构）筑的安全。


　　第十四条　施工工地管理标准：
　　（一）施工、拆迁、待建工地应设置不低于2米的硬质实体围墙实施打围作业；围墙应设夜间照明装置，外墙应作美化装饰；
　　（二）待建工地三个月内不能开工建设的，应对工地区域进行临时绿化；
　　（三）拆除建（构）筑物，应采取隔离或封闭措施，实行湿法作业，防止扬尘污染环境；
　　（四）实施道路和各类管线等基础设施施工的，应对施工区域实行硬质实体隔离或封闭，隔离或封闭装置不低于1.5米，并设置安全标志和警示灯具；
　　（五）新建、改建、扩建或装修、装饰等工程竣工投入使用时，应同时拆除各种临时施工设施，做到工完料尽场地清；
　　（六）施工、拆迁等产生的渣土、弃料及其它废弃物应及时清除，待建工地内不得乱搭乱建，不得积存垃圾。


　　第十五条　水域环境管理标准：
　　（一）不得擅自侵占、覆盖城区河道，封断河堤，设泵取水，圈占水面，堵塞河道，掏捞沙石，不得擅自在河道管理范围内打井、钻探、爆破，不得擅自挖掘河堤或占用河堤保护区道路、绿地搭建建（筑）筑物、堆放物品；
　　（二）禁止向水域及水滩涂倾倒垃圾、渣土、动物尸体和有毒、有害、易燃、易爆物品，或排放污水、粪便；
　　（三）禁止在河堤保护区范围内设置家畜家禽等养殖场；
　　（四）禁止损毁河堤和河道管理设施。


　　第十六条　商场（店）、餐馆管理标准：
　　（一）住宅楼不得新开设餐馆，已开设但未达到食品卫生和环保要求的应限期改造、转向经营或停业；
　　（二）经营餐饮或食品生产、加工、销售的，应对烟道、炉灶进行改造，使用清洁能源，符合食品卫生和环保要求，不得对周围环境造成污染；
　　（三）商场场（店），餐馆不得越门占道经营；
　　（四）商场场（店），餐馆应保持店容店貌整洁，商品陈设有序，橱窗明亮、造型美观。


　　第十七条　环境卫生管理标准：
　　（一）道路、广场、桥梁、地下通道、机场、火车站、汽车站、码头、停车场、集贸市场、商场（店）、公园、街道游园等公共场所和居民小区，应按照责任分工进行清扫、保洁，做到垃圾日产日清，保持容貌整洁；
　　（二）禁止下列影响环境卫生的行为；
　　1、随地吐痰、便溺；
　　2、乱扔果皮、果核、纸屑、烟蒂、玻璃瓶（渣）、饮料罐、口香糖、废电池、塑料袋（盒）等废弃物；
　　3、乱倒垃圾、渣土、污水、污油、粪便，乱扔动物尸体、禽畜脏器及其它污物；
　　4、在露天场所和环境卫生设施内焚烧树叶、枯草、垃圾或其它废弃物；
　　5、占用道路、桥梁、广场、街道游园从事各类车辆的清洗、维修活动；
　　（三）道路、广场、街道游园等公共场所及居民小区应按照环境卫生设施设置规定和设置标准配备足够的环境卫生设施，并保持设施的完好、清洁；
　　（四）集贸市场、商场（店）等商品交易场所应保持场（店）内设施整洁，商品摆放有序，排水畅通，无积存垃圾，无污水溢流；
　　（五）各种机动车辆，应保持车身完好、车容整洁、标志齐全醒目。车容不洁的车辆，不得在城市道路上行驶或停放；
　　（六）载运容易散落、流漏、飞扬的物品的车辆，应对箱体进行严密漏盖，实行密闭运输，不得沿途洒漏、污染道路；
　　（七）对生活垃圾投放点（桶）、袋装生活垃圾中转房等环境卫生设施，应定期清洗、消毒灭菌，保持其完好、整洁；
　　（八）公共厕所应保持地面、墙面、门窗、蹲位的清洁卫生，排污畅通，无蝇蛆、尿碱、恶臭；
　　（九）犬只不得敞放，不得进入公共绿地及明示禁止犬只入内的场所，不得搭乘公共汽车，犬只外出产生的粪便，犬主应及时清除。

第三章　法律责任





　　第十八条　有下列行为之一的，应责令改正；拒不改正的，对个人处50元以下罚款，对单位处500元以下罚款：
　　（一）临街建筑物的落水管、污水管、空调排水管未与地下排水管道接通的；
　　（二）临街阳台、窗台、观景台安装外置式防护栏（网）的；
　　（三）临街阳台、窗台、观景台吊挂、晾晒、堆放有碍市容观瞻的物品的；
　　（四）临街单位、商场、店铺设置遮雨（阳）蓬的；
　　（五）临街底楼安装的空调外机、排气扇等，距地面高度小于2米的；
　　（六）新建筑临街面安装空调外机的；
　　（七）临街住宅楼住房设置遮雨（阳）蓬不符合规定的；
　　（八）在临街树木或护栏、路牌、电线杆、路灯杆等设施上吊挂、晾晒物品的；
　　（九）随地吐痰、便溺的；
　　（十）乱扔果皮、果核、纸屑、烟蒂、玻璃瓶（渣）、饮料罐、口香糖、废电池、塑料袋（盒）等废弃物的；
　　（十一）未及时清除犬只产生的粪便的；
　　（十二）在街头散发广告的；
　　（十三）在建（构）筑物、树木和市政公用设施上乱贴、乱写、乱画、乱刻、乱喷涂的。


　　第十九条　有下列行为之一的，应责令改正，可对个人非经营性违法行为处100元以下罚款，对单位非经营性违法行为处1000元以下罚款；对经营性违法行为处2000元以上5000元以下罚款：
　　（一）擅自占用城市道路、桥梁、广场、街道游园进行宣传、咨询、募捐及其它经营活动的；
　　（二）占用城市道路、桥梁、广场、街道游园进行麻将等棋牌活动的；
　　（三）占用道路、桥梁、广场、街道游园从事各类车辆清洗、维修活动的；
　　（四）乱倒垃圾、渣土、污水、污油、粪便，乱扔动物尸体、禽畜脏器及其它污物的；
　　（五）在露天场所和环境卫生设施内焚烧树叶、枯草、垃圾或其它废弃物的；
　　（六）广告、标志等陈旧、破损、缺字、错字，未进行整修或更换的；
　　（七）屋顶乱堆乱放的；
　　（八）待建工地乱搭乱建或积存垃圾的；
　　（九）商场（店）、餐馆越门占道经营的；
　　（十）临时占道停车场（点）未设规范的标牌、标线或车辆停放无序的；
　　（十一）公共车站（台）、邮箱、电话亭、画廊、招贴栏、宣传栏（窗）等破损、脱漆、锈蚀、不整洁的；
　　（十二）应选用而未选用透景围墙或绿篱、花坛、花池、栅栏作为隔离分界的；
　　（十三）不按规定时间启闭夜景灯饰的；
　　（十四）在城市道路上行驶或停放的机动车辆，车容不洁的。


　　第二十条　有下列行为之一的，应责令改正，可对个人非经营性违法行为处200元以下罚款，对单位非经营性违法行为处1000元以下罚款；对经营性违法行为处2000元以上1万元以下罚款：
　　（一）擅自占用城市道路、桥梁、广场、河堤、绿地、街道游园、建（构）筑物等户外空间，设置彩旗、彩条、充气物、布幅、霓红灯、电子显示屏（牌）、标志、标牌、灯箱、橱窗，或发布户外广告、张挂宣传标语的；
　　（二）施工、拆迁、待建工地未设置硬质实体围墙或围墙低于2米的，围墙未设夜间照明装置、外墙未作美化装饰的；
　　（三）待建工地三个月内不能开工而未对工地区域进行临时绿化的；
　　（四）道路和各类管线施工工地未对施工区域实行硬质实体隔离、封闭，或隔离、封闭装置低于1.5米，以及未设置安全标志和警示灯具的；
　　（五）新建、改建、扩建或装修、装饰等工程竣工投入使用，未同时拆除各种临时施工设施，或未做到工完料尽地清的。


　　第二十一条　有下列行为之一的，应责令改正，可对个人非经营性违法行为处200元以下罚款，对单位非经营性违法行为处1000元以下罚款，对经营性违法行为处5000元以上3万元以下罚款：
　　（一）擅自改建、扩建临街阳台、窗台、观景台的；
　　（二）在住宅楼新开设餐馆的；
　　（三）破墙开店的。


　　第二十二条　对违反本规定第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条规定的行政处罚，由市市容环境行政主管部门、区市容环境行政主管部门按各自的职责和管辖范围作出决定；对个人处50元以下、对法人和其它组织处1000元以下的罚款，可由区市容环境行政主管部门委托街道办事处实施。


　　第二十三条　对违反本规定的其它行为，由相关行政管理部门依照有关法律、法规和规章的规定实施处罚。


　　第二十四条　对拒绝、阻碍市容环境行政管理人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第二十五条　当事人对具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。


　　第二十六条　市容环境行政管理部门及其它相关行政管理部门应依法履行监督管理职能，及时查处违法行为，受理单位和个人对有损市容市貌行为的举报或投诉。实施行政处罚必须严格遵守法定程序、查清违法事实，依法作出处理决定；执法人员履行行政执法职责时，必须向行政管理相对人出示合法的执法证件，不得无法定依据实施行政处罚或擅自改变行政处罚的种类、幅度。
　　行政执法人员玩忽执守，滥用职权，徇私舞弊的，按有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四章　附则




　　第二十七条　本市郊区（市）县可参照执行本规定。


　　第二十八条　本规定由成都市人民政府法制办公室负责解释。


　　第二十九条　本规定自2002年6月1日起施行。